Novedades Nueva Ley Hipotecaria

Si vas a comprar una casa y tienes que solicitar una hipoteca, es fundamental que conozcas las principales novedades de la normativa. 

Los objetivos: la protección del consumidor y la transparencia de la información 

La Unión Europea ha impuesto este cambio en la regulación con el objetivo de reforzar la protección del consumidor y asegurar que el solicitante del préstamo tiene toda la documentación necesaria y la entiende. Además, la ley exige que prestamistas e intermediarios actúen de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los intereses de los clientes. 

Para ello la ley introduce una batería de cambios en el sistema de información: 

• Regulación de la publicidad del crédito: ahora es obligatorio destacar si el tipo de interés es fijo o variable, cuál es la TAE y la identidad del prestamista, entre otros aspectos. 
• Preentrega de la información necesaria de la hipoteca: el banco deberá entregar, al menos 10 días antes de la firma del contrato toda la información para que el solicitante pueda comparar distintas ofertas. Empezaremos a oír hablar de nuevos documentos como FEIN y FiAE. 
  • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Es una oferta vinculante para la entidad y que incluye toda la información financiera del préstamo.
  • La Ficha Europea de Advertencias Estandarizadas (FiAE). Recoge algunas cuestiones problemáticas, como las cláusulas, los índices oficiales de referencia, la posibilidad de vencimiento anticipado y embargo, la distribución de los gastos.
• El notario gana protagonismo: ahora será el cliente quien lo elija y tendrá que hacer dos visitas obligatorias antes de la firma. La primera visita, gratuita, tendrá que hacerse al menos un día antes de la firma. En ella el notario tendrá que garantizar que el cliente cuenta con toda la información y comprende los términos de la oferta. En la segunda visita, se procederá a la firma de la escritura del préstamo. 
• Los productos vinculantes que podían asociarse a la hipoteca, como un plan de pensiones, un fondo de inversión, la domiciliación de la nómina o un seguro, quedan excluidos con la nueva ley. Lo que sí puede hacer el banco es exigir al cliente que cuente con un seguro de hogar, vida o protección de pagos, que serán de libre contratación por parte del cliente. 

Comisiones y gastos

Las comisiones quedan reguladas con la nueva ley y hay cambios importantes en los diferentes escenarios de pago por adelantado. 

Comisión por reembolso anticipado en préstamos a tipo variable, es decir, cuando devuelves antes de tiempo una parte o toda la deuda: 

• Si devuelves en los 3 primeros años del plazo: comisión máxima del 0,25%. 
• Si devuelves en los 5 primeros años del plazo: comisión máxima del 0,15%.
• Si devuelves después de los 5 primeros años: no pagas comisión.

Comisión por reembolso anticipado en préstamos a tipo fijo, es decir, cuando devuelves antes de tiempo una parte o toda la deuda. 

• Si devuelves en los 10 primeros años del plazo: comisión máxima del 2%. 
• Si devuelves después de los 10 primeros años del plazo: comisión máxima del 1,5%. 

Comisión máxima en casos de cambio del préstamo de tipo variable a fijo: 

• Si haces el cambio en los 3 primeros años: comisión máxima del 0,15%. 
• Si haces el cambio después de los 3 primeros años: no pagas comisión.

El resto de las comisiones son libres, aunque naturalmente pueden ser negociadas. 

En cuanto a los gastos de la hipoteca, la nueva ley dice que el banco tiene que pagar los gastos de registro, gestoría y notaría. El cliente solo se hará cargo de la tasación del inmueble. Por último, el banco también ha de hacerse cargo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el famoso IAJD, algo que no recoge la ley, sino un Real Decreto Ley de 2018. 

Nuevos plazos en casos de impago 

La nueva ley protege más al deudor dándole más tiempo para que resuelva sus problemas con los pagos mensuales. Hasta el momento, en caso de no hacer frente a las mensualidades, se activaba el procedimiento de embargo a las tres cuotas impagadas. Con la nueva ley, el inicio del procedimiento judicial de embargo estará sujeto a que se dé alguna de estas dos situaciones: 

• Que el cliente deje de pagar 12 mensualidades o el 3% del total del préstamo, si los impagos se producen en la primera mitad del plazo.
• Que el cliente deje de pagar 15 mensualidades o el 7% del total del préstamo, si los impagos se producen en la segunda mitad del plazo.

Estas condiciones sí serán de aplicación para las hipotecas firmadas con anterioridad en las que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, salvo que el cliente entienda que éstas le son más favorables. Sin embargo, la retroactividad no se aplicará cuando el vencimiento anticipado se hubiera producido antes de la entrada en vigor de la nueva ley. En ese caso, las cláusulas antiguas son las que valen. 

¿Afecta solo a las nuevas hipotecas o tiene efecto retroactivo? 

Tras su entrada en vigor, el 16 de junio, la nueva ley se aplicará a las hipotecas de personas físicas sobre inmuebles residenciales, incluyendo viviendas, garajes y trasteros, y también a los préstamos no hipotecarios destinados a comprar un inmueble. Quedan excluidas las hipotecas contratadas por empresas o destinadas a comprar inmuebles no residenciales (naves industriales, locales, etc.). 

Respecto a las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva ley, no se verán afectadas, ya que no tiene efectos retroactivos. A estas hipotecas la nueva ley les repercute en otras cuestiones como en las cláusulas de vencimiento anticipado, en el caso de novación (cambio de condiciones) y subrogación (cambio de titular), como hemos explicado anteriormente.